COMO ESCOLHER OS MELHORES FUNDOS IMOBILIÁRIOS 2018

Tempo de leitura: 17 minutos

Você já pensou em investir em fundos imobiliários? Descubra como escolher os melhores fundos imobiliários 2018 passo a passo 😛

Veja: Rentabilidade Fundos Imobiliários em 2017

Mais: Como investir em dividendos passo a passo 😛

Fundo imobiliário é uma boa forma para as pessoas que pretendem viver de renda.

A vantagem desse investimento está na variedade da exposição imobiliária, o que diminui os riscos de vacância (desocupação).

Entenda neste artigo como selecionar os melhores fundos imobiliários (FII), se você tem planejado comprar cotas é necessário que você analise a forma ideal para fazê-la, afinal quem não quer ter lucro no negócio?

Aqui você descobrirá quais perguntas fazer antes de entender os passos de como escolher os melhores fundos imobiliários em 2018.

Quais são os seus objetivos de investimento em 2018?

Como selecionar os melhores fundos imobiliários em 2018
Como selecionar os melhores fundos imobiliários em 2018

As perguntas que precisam ser feitas antes de investir são: porque deseja investir? Estar no melhor momento para investir? Possui o dinheiro certo para isso?

Como qualquer tipo de investimento o FII também possui riscos e desvantagens.

Se o seu interesse maior é conseguir dinheiro rapidamente, talvez você tenha dificuldades em vender as cotas, pois certos fundos possuem pouca negociação na Bolsa.

Isso também pode ocorrer com quem desejar comprar após o lançamento do fundo.

Antes de descobrir quais são os seus objetivos com o investimento, saiba que o fundo imobiliário é um investimento do tipo longo prazo, onde o dinheiro que você irá destinar deverá ser também a longo prazo.

Especialistas na área não indicam que o fundo de investimento imobiliário, seja apropriado para as pessoas que querem investir no período menor a 2 ou 3 anos.

O FII é um investimento variável, se você já escolheu um momento para resgate dos valores, isso pode trazer perdas no recolhimento do dinheiro investido quando feito no tempo em que as cotas estejam desvalorizadas.

Qual o rendimento esperado?

Como selecionar os melhores fundos imobiliários em 2018
Como selecionar os melhores fundos imobiliários em 2018

Outro fator importante no momento de descobrir como escolher os melhores fundos imobiliários é entender qual o rendimento esperado? A melhor parte $ (risos)!

Quando você possui um imóvel alugado, geralmente o preço do aluguel está estimado em cima do valor total do mesmo.

Com o investidor do fundo imobiliário é parecido, podendo ser estipulado um percentual mínimo dos rendimentos.

Para entender melhor você pode está relacionando os rendimentos pagos pelo fundo, comparado assim ao valor da cota.

Vejamos:

  • Se o valor do fundo é de R$ 200,00
  • O valor pago é de R$ 20,00 no rendimento ao decorrer do ano
  • Corresponde 10% a.a. em rendimentos

Lembre-se que as variações do valor da cota e rendimentos pagos irão modificar esse cálculo.

Mesmo assim o investidor pode estipular o rendimento mínimo para selecionar seus fundos de investimentos imobiliários.

Quanto risco está disposto a aceitar?

Como selecionar os melhores fundos imobiliários em 2018
Como selecionar os melhores fundos imobiliários em 2018

Agora que você entendeu qual o rendimento esperado com o FII precisará saber quanto risco está disposto a aceitar.

O fundo de investimento imobiliário pode gerar prejuízos, por isso você precisa está atento aos riscos.

Abaixo listamos 08 riscos dos fundos imobiliários:

1º Perda do dinheiro investido quando a venda é feita em períodos de cota desvalorizada: quando falamos em FII entendemos que esse é um investimento a longo prazo, por isso a venda antecipada e no momento errado poderá trazer prejuízos.

2º Alterações do mercado: situações como oferta e demanda de imóveis, alterações da taxa de juros, economia do país podem causar variações no valor das cotas do fundo. Se as oscilações forem negativas, o fundo perderá valor e causará prejuízo aos investidores.

Leia  MFII11 MÉRITO DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO

3º Vacância e inadimplência: se um imóvel está tendo dificuldades para ser ocupado ou pago, a receita gerada através do aluguel poderá ser comprometida.

4º Risco de liquidez: para o investidor do FII diferente de outros investimentos, a liquidez ainda é considerada baixa, onde o investidor poderá ter problemas ao tentar vender suas cotas não achando comprador para o momento exato que desejará vendê-las.

5º Risco da obra: se você pretender investir em imóveis que não foram iniciados, saiba que correrá riscos como ultrapassagem do orçamento, atrasos na obra, despesas em acidente de trabalho, obras paralisadas ou embargadas, liberação ambiental, entre outros.

6º Risco físico: são riscos como desabamento, incêndios, depredações, desapropriações, rachaduras e enchentes no imóvel.

7º Risco de concentração: se o seu desejo é investir em um fundo altamente concentrado, saiba que esse investimento pode lhe causar riscos, caso ocorra algum problema no imóvel ou com o locatário.

8º Ativo muito específico: quando você investe em um imóvel construído especialmente para um tipo de inquilino, após a saída dele poderá encontrar dificuldades em achar um substituto, aumentando o tempo de vacância.

O que é necessário verificar antes de escolher e investir em um FII? 

Como selecionar os melhores fundos imobiliários em 2018
Como selecionar os melhores fundos imobiliários em 2018

Outro fator importante no momento de analisar os fundos imobiliários é entender o que necessita ser verificado antes de investir.

Para isso você precisa:

Analisar os ativos do fundo imóveis ou recebíveis

Um passo muito importante na análise do fundo de investimento imobiliário é pesquisar quais são os ativos que ele dispõe e a qualidade deles.

Uma dica é ler cuidadosamente o Prospecto do Fundo, através dele você conseguirá a maior parte das informações que precisa. Esse material possui:

  • Objetivos do fundo de investimento imobiliário;
  • Imóveis ou instrumentos de crédito que o fundo pretende conseguir;
  • Análise de riscos;
  • Taxas a serem pagas pelo Fundo;
  • Análise dos ativos realizada por uma empresa qualificada.

Para o fundo com longo tempo de duração, os relatórios mensais disponibilizados (por administradores ou site Bovespa) serão um meio de analisar as despesas, receitas, qualidade dos contratos de aluguel entre outros.

Verificar a localização dos imóveis

Como selecionar os melhores fundos imobiliários em 2018
Como selecionar os melhores fundos imobiliários em 2018

Talvez a sua dúvida seja saber como verificar se as cotas de um fundo imobiliário estão com um bom preço de compra, para isso é preciso levar em consideração fatores como o lugar onde se encontra o imóvel.

Quando decidimos em escolher um imóvel é necessário analisar a região onde ele está localizado, além de entender também como estar o desenvolvimento daquela área.

Locais em que o estoque imobiliário possui um alto valor pode apresentar um problema para o fundo, onde raramente o mesmo conseguirá facilmente realizar bons negócios.

Alguns fundos imobiliários de certas regiões apresentam determinada segurança em sua análise, mas vários fundos não possui essa característica, sendo necessário que o próprio investidor faça essa análise e verifique a viabilidade do investimento.

Se os imóveis que você pretende investir estão em regiões com vacância alta, os valores para o aluguel possivelmente serão mais baixo, com isso será mais difícil realizar uma boa negociação.

Quando a vacância está baixa a possibilidade de locação e negociação são melhores.

Quais são os inquilinos

Como selecionar os melhores fundos imobiliários
Como selecionar os melhores fundos imobiliários em 2018

Ainda com relação à dúvida como escolher os melhores fundos imobiliários, um fator importante é verificar quais são os inquilinos que alugaram aquele local.

Se o seu desejo é um investimento de baixo risco, você pode optar por um imóvel como o shopping Center, já que nesse local existiram vários alugueis devido à diversidade de inquilinos.

Quando o shopping possui centenas de lojas e recebe no fundo um percentual do aluguel de cada uma delas, se alguma deixar de pagar é bem provável que o quotista do fundo não perceba, pois não sofrerá impacto no pagamento mensal de dividendos.

Quanto maior e mais rentável é a organização responsável pelo aluguel de um imóvel, menor é o perigo de descumprimento de pagamentos.

Investimentos como este envolvem locatários de alto padrão.

O fundo que possui o seu aluguel direcionado a um grande banco, dificilmente irá enfrentar o risco de inadimplência.

Porém investimentos com muitos inquilinos médios ou pequenos correram esse risco com mais facilidade.

Investir em algo com apenas um locatário pode apresentar pontos positivos, mas também tem suas desvantagens.

Leia  Fundo Imobiliário FAMB11B Edifício Almirante Barroso

Exemplos de bons inquilinos são as grandes empresas como Petrobrás, Caixa Econômica Federal e Banco do Brasil (BB), no caso do BB que possui várias agências, é muito improvável que um locatário como esse feche ou desocupe uma delas.

No entanto, se isso acontecer por ser apenas um arrendatário, esse fato pode causa bastante preocupação e baixa no rendimento, além de poder gerar desvalorização do prédio.

Tipo de Gestão

Como selecionar os melhores fundos imobiliários em 2018
Como selecionar os melhores fundos imobiliários em 2018

A gestão responsável pelo Fundo de Investimento Imobiliário (FII), geralmente é uma empresa encarregada de gerenciar os imóveis do fundo, buscar locatários, negociar valor de aluguel e resolver situações que interfira no fundo imobiliário.

Podemos classificar essa gestão como:

Gestão ativa:

Nesse tipo de fundo o gestor tem liberdade para vender e comprar imóveis, não sendo necessário passar pela aprovação da assembleia de cotistas.

Situações que estão ligadas ao dinheiro do fundo, ficam totalmente aos cuidados do administrador.

Nessa gestão existe alta rotatividade dos imóveis, isso devido à procura da renda com aluguéis, onde o gestor busca realizar a venda de imóveis valorizados e obter imóveis com bom potencial de valorização.

Gestão passiva:

Nesse tipo de fundo o gestor não tem liberdade para resolver determinadas situações, sendo necessário passar pela aprovação da assembleia de cotistas.

Para esse administrador somente é liberado resolver questões de rotina, de modo que toda situação significativa precisa ser transmitida e decidida pela assembleia.

Liquidez do fundo imobiliário

Como selecionar os melhores fundos imobiliários
Como selecionar os melhores fundos imobiliários

Estou decidido, vou investir no FII!

Se essa escolha já foi feita, você não deve esquecer que apesar das vantagens dos fundos imobiliários, esses também possuem desvantagens como a baixa liquidez.

As cotas desse fundo depois de compradas não podem ser resgatadas tão facilmente, para negociá-las é necessário que o investidor use o mercado secundário, no caso o pregão da bolsa.

Se surgir a urgência de vender as cotas, possivelmente você não encontrará compradores da noite para o dia.

Caso na sua pressa você encontre interessado, talvez seja até capaz de fechar a venda, porém o valor será abaixo do que conseguiria se esperasse por um tempo maior.

Então se quer investir em algo que tenha a venda fácil e rápida, escolha investimentos que possuam alta liquidez.

Preço e dividendo yield

Como escolher os melhores fundos imobiliários passo a passo em 2018
Como escolher os melhores fundos imobiliários passo a passo em 2018

Os valores dos fundos imobiliários podem ser até atrativos, mas é preciso escolher com cuidado.

Você não deve comprar qualquer FII, primeiro é necessário que seja feita uma escolha criteriosa dos fundos antes de efetuar a comprar.

Os fundos imobiliários estão disponíveis a qualquer investidor.

Segundo o site Exame 2013, “Há desde fundos cotados a menos de 2 reais até fundos cotados a 4.500 reais”.

Já se interessou, né?!

Mas calma aí, existem custos na compra, venda e manutenção da cota.

Para a compra e venda das cotas é necessário que se pague emolumentos e corretagem.

Emolumentos são os valores cobrados pela BM&FBovespa, na corretagem esses valores corresponde os serviços da corretora.

Antes de escolher os fundos imobiliários procure pela corretora que apresente serviços e custos que atendam as suas necessidades.

Um dica é visitar o site BM&FBovespa, ele possui uma lista de todas as corretoras.

Segundo a regulamentação dos Fundos Imobiliários, existe a obrigação de distribuição de no mínimo 95% dos lucros auferidos a cada semestre.

A maioria dos fundos imobiliários escolhem entregar os rendimentos mensalmente.

Como escolher os melhores fundos imobiliários passo a passo

 Como selecionar os melhores fundos imobiliários passo passo em 2018
Como selecionar os melhores fundos imobiliários passo passo em 2018

Agora vamos dá instruções sobre como escolher os melhores fundos imobiliários passo a passo

Para analisar esses fundos você pode utilizar sites. Segue o passo a passo:

Passo 1 Como escolher os melhores fundos imobiliários

Acesse o site Fiis.com.br, nele dá para elaborar uma relação reduzida de fundos de investimentos imobiliários por alguns critérios.

Entrando no site você clica na opção ferramentas filtro/pesquisa – marca exibir nos dados (Código, Nome, Tipo, Administrador, Cotação Base, Rendimento Médio 12 meses %, Cotação/Valor Patrimonial, Nº Médio de Negócios por Mês, Notas).

Em Nº Médio de Negócios por Mês use como critério maior que 300, dessa maneira excluiremos da lista dos fundos sem liquidez.

No Rendimento Médio 12 meses % use o critério maior que 8, aqui excluiremos da lista fundos com grandes problemas de vacância.

Depois vá em Ordenar Por selecione Nº Negócios/Mês e marque decrescente, assim encontrará os maiores fundos com mais patrimônio.

Finalizando clique em Executar.

Passo 2 Como escolher os melhores fundos imobiliários

Agora que já temos a lista, passamos a analisar o primeiro fundo.

Leia  Fundo Imobiliário BBPO11 BB Progressivo II

Clique nele e abra uma nova guia, agora você já pode analisa, finalizou esse abra o segundo e assim sucessivamente.

Atente-se as observações de cada um deles, pois existem informações sobre RMG, sua duração e problemas que venham a existir nos fundos.

Vejam as notas, elas possuem dados como quantidade de imóveis, região, vacância, entre outros detalhes bastante significativos. 

Passo 3 Como escolher os melhores fundos imobiliários

 Pesquise no Google o site Tetzner, depois veja o primeiro fundo da relação que filtrou anteriormente e abra no Tetzner.

Esse site possui resumo do fundo pesquisado com detalhes importantes e irá te dá um norte sobre o FII.

Em seguida abra o segundo fundo da relação do site Fiis.com.br e leia o resumo dele no site Tetzner, da mesma forma você fará com os outros fundos.

Passo 4 Como escolher os melhores fundos imobiliários

Após ler o resumo no site Tetzner, volte para o site Fiis e abra o primeiro fundo da lista para verificar com mais detalhes e analise de cima para baixo.

Clique em Geral e veja os dados de Tipo de Fundo, é importante verificar o tipo de fundo e analisar, porque conforme o tipo a analise será diferente.

Retornando aos FIIS é importante observar: administrador, constituição, patrimônio, número de cotistas e taxas.

Passo 5 Como escolher os melhores fundos imobiliários

 Você deverá clicar em gráficos para verificar: Gráficos de Dividendos mensais e Gráfico dos rendimentos acumulados Anuais.

Após clique em Tabela e veja detalhes dos rendimentos mensais.

Confirme se o FII tem o valor igual ao rendimento mensal, a data que termina a RMG, seu resultado real e Dividend yield real.

Passo 6 Como escolher os melhores fundos imobiliários

Logo abaixo na opção Geral que tem Links externos abra os links: site do FII, perfil do FII, regulamento do FII, lista de relatórios e demonstrações financeiras (site BM&FBovespa).

Passo 7 Como escolher os melhores fundos imobiliários

No perfil do FII leia: características do fundo, objetivo e política de investimento do fundo, política e distribuição de resultados.

Esses pontos te dão detalhes da atuação do fundo, objetivos e distribuição dos resultados.

Você deverá abrir o informe mensal no site do FII, clique ao lado no blog BMF&Bovespaescolha o nome do FIIInformações RelevantesRelatóriosRelatórios.

Passo 8 Como escolher os melhores fundos imobiliários

 Você deverá ler todo o informe mensal. Na parte de cima do informe que tem comentário do gestor, você verá se o fundo imobiliário possui renda mínima garantida e duração da RMG, entre outras informações.

Passo 9 Como escolher os melhores fundos imobiliários

Continuando a analise de valor avalie no site FII:

  • Quantidade de imóveis,
  • Localização dos imóveis,
  • Quantidade e qualidade dos locatários,
  • Duração e tipos dos contratos de aluguel,
  • Vacância e compare a vacância do fundo com a média da cidade.

Passo 10 Como escolher os melhores fundos imobiliários

Com o valor dos fundos imobiliários escolhidos, você pode analisar o preço, para comprar por um bom valor, tendo um dividend yield e a valorização patrimonial.

Para calcular o dividend yield:

Soma os rendimentos do aluguel nos últimos 12 meses/cotação x100.

Dividend yield próximo ou maior que 10% podem levar a um excelente resultado.

Tenha atenção quando os fundos possuem Dividend yield bastante acima dos outros, pois é capaz de apresentar um tipo problema.

Passo 11 Como escolher os melhores fundos imobiliários

 Se verificar que o valor do fundo tem preço abaixo do que é justo.

Isso poderá ser um ótimo investimento que lhe trará provavelmente um excelente rendimento de aluguer e Dividend yield.

Conclusão como escolher os melhores fundos imobiliários

Como em qualquer investimento, como escolher os melhores fundos imobiliários é necessário que você faça uma análise detalhada antes de tomar sua decisão.

É verdade que isso toma tempo e não é algo fácil, mas com toda certeza o retorno financeiro irá compensar o esforço.

Então é isso, deixe sua opinião nos comentários sobre o que achou desse assunto e compartilhe nas redes sociais!

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